കേരള പഞ്ചായത്ത് കെട്ടിട നിർമാണ ചട്ടങ്ങൾ, 2019 — ചട്ടം 5: ഭൂവികസനത്തിനും കെട്ടിട നിർമാണത്തിനുമുള്ള അപേക്ഷകൾ സംബന്ധിച്ച സമഗ്ര വിശകലനം

കേരളത്തിൽ ഗ്രാമപഞ്ചായത്ത് പരിധിയിൽ ഭൂമി വികസിപ്പിക്കുന്നതിനും കെട്ടിടം നിർമിക്കുന്നതിനും പുനർനിർമിക്കുന്നതിനും നിലവിലുള്ള കെട്ടിടത്തിൽ കൂട്ടിച്ചേർക്കലുകൾ നടത്തുന്നതിനും ഉപയോഗത്തിൽ മാറ്റം വരുത്തുന്നതിനും പാലിക്കേണ്ട പ്രധാന നിയമവ്യവസ്ഥകളിൽ ഒന്നാണ് കേരള പഞ്ചായത്ത് കെട്ടിട നിർമാണ ചട്ടങ്ങൾ, 2019 (Kerala Panchayat Building Rules, 2019 — KPBR 2019).

ഈ ചട്ടങ്ങളിലെ ചട്ടം 5 ഭൂവികസനത്തിനും കെട്ടിട നിർമാണത്തിനുമുള്ള അപേക്ഷാ നടപടിക്രമങ്ങളെയാണ് പ്രധാനമായും പ്രതിപാദിക്കുന്നത്. അപേക്ഷ ആരാണ് സമർപ്പിക്കേണ്ടത്, ഏതൊക്കെ രേഖകൾ സമർപ്പിക്കണം, ഓൺലൈൻ അപേക്ഷാ സംവിധാനത്തിന്റെ പങ്ക് എന്താണ്, സർക്കാർ വകുപ്പുകളുടെ ഭൂമിയിൽ നിർമാണം നടത്തുമ്പോൾ പാലിക്കേണ്ട പ്രത്യേക നടപടികൾ ഏതെല്ലാമാണ്, ഏതൊക്കെ സാഹചര്യങ്ങളിൽ മറ്റു വകുപ്പുകളുടെ അനുമതിയോ നിരാക്ഷേപപത്രമോ (NOC) ആവശ്യമാണ് തുടങ്ങിയ വിഷയങ്ങൾ ഇതിൽ ഉൾപ്പെടുന്നു.

2019-ലെ ചട്ടങ്ങൾക്കുശേഷം വന്ന ഭേദഗതികൾ പരിഗണിക്കുമ്പോൾ അപേക്ഷാ നടപടിക്രമം മാത്രം നോക്കിയാൽ മതിയാകില്ല. ഉടമസ്ഥാവകാശം തെളിയിക്കുന്ന രേഖകൾ, രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത പാട്ടക്കരാർ, സ്വയം സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തിയ കെട്ടിടാനുമതി, സർക്കാർ കെട്ടിടങ്ങൾക്കുള്ള പ്രത്യേക നടപടിക്രമം, ആവശ്യമായ NOC-കൾ, ലേഔട്ട് അംഗീകാരം തുടങ്ങിയവയും ഒരുമിച്ച് മനസ്സിലാക്കണം.

2025 മാർച്ച് 19-ലെ ഭേദഗതിക്കു പുറമേ, 2025 ഒക്ടോബർ 29-ന് പ്രസിദ്ധീകരിച്ച S.R.O. No. 1241/2025 വിജ്ഞാപനവും ചട്ടം 5-ൽ മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തിയിട്ടുണ്ട്. അതിനാൽ 2025 ഒക്ടോബറിലെ ഭേദഗതിയും ഉൾപ്പെടുത്തി വായിക്കേണ്ടതാണ്.

2. ചട്ടം 5(1): അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കേണ്ട വ്യക്തിയും നടപടിക്രമവും

ചട്ടം 5(1) ഭൂമി വികസിപ്പിക്കാനോ കെട്ടിടവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട നിർമാണപ്രവർത്തനങ്ങൾ നടത്താനോ ഉദ്ദേശിക്കുന്ന വ്യക്തി സെക്രട്ടറിക്ക് അപേക്ഷ നൽകേണ്ട സാഹചര്യങ്ങളാണ് വിശദീകരിക്കുന്നത്.

2.1 ഭൂവികസനത്തിനുള്ള അപേക്ഷ

ഭൂമി പുതിയ പ്ലോട്ടുകളായി വിഭജിക്കുക, ഭൂമിയുടെ ഘടനയിൽ മാറ്റം വരുത്തുക, വികസനപ്രവർത്തനങ്ങൾ നടത്തുക തുടങ്ങിയ ആവശ്യങ്ങൾക്ക് ബാധകമായ ചട്ടങ്ങൾ പാലിച്ച് അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കേണ്ടതാണ്.

അപേക്ഷയിൽ നിർദേശിക്കുന്ന ഭൂവികസനം ചട്ടങ്ങളിലെ വ്യവസ്ഥകൾക്കും ബാധകമായ മറ്റ് നിയമങ്ങൾക്കും അനുസൃതമായിരിക്കണം. ഭൂമി വികസിപ്പിക്കുന്നതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പ്ലോട്ടുകളുടെ വിഭജനം, ലേഔട്ട്, ഭൂമിയുടെ അതിർത്തികൾ, പ്രവേശനസൗകര്യം എന്നിവ സംബന്ധിച്ച വിവരങ്ങൾ ആവശ്യാനുസരണം നൽകേണ്ടിവരും.

2.2 കെട്ടിട നിർമാണത്തിനും മാറ്റങ്ങൾക്കും അപേക്ഷ

ഒരു കെട്ടിടം നിർമിക്കാനോ പുനർനിർമിക്കാനോ കൂട്ടിച്ചേർക്കലുകൾ നടത്താനോ വിപുലീകരിക്കാനോ രൂപഭേദം വരുത്താനോ കെട്ടിടത്തിന്റെ വിനിയോഗത്തിൽ മാറ്റം വരുത്താനോ ഉദ്ദേശിക്കുന്നുവെങ്കിൽ ബാധകമായ അപേക്ഷാ ഫോറത്തിൽ സെക്രട്ടറിക്ക് അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കണം.

ഇതിൽ പ്രധാനമായും ഉൾപ്പെടുന്നവ:

• പുതിയ കെട്ടിടത്തിന്റെ നിർമാണം.

• നിലവിലുള്ള കെട്ടിടത്തിന്റെ പുനർനിർമാണം.

• കെട്ടിടത്തിൽ കൂട്ടിച്ചേർക്കലുകൾ നടത്തൽ.

• കെട്ടിടത്തിന്റെ വിപുലീകരണം.

• കെട്ടിടത്തിന്റെ രൂപഭേദം വരുത്തൽ.

• കെട്ടിടത്തിന്റെ വിനിയോഗഗണത്തിലോ ഉപയോഗത്തിലോ മാറ്റം വരുത്തൽ.

നിർമാണത്തിന്റെ സ്വഭാവമനുസരിച്ച് അനുബന്ധം A1 ഉൾപ്പെടെയുള്ള ബാധകമായ അപേക്ഷാ ഫോറങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കേണ്ടതാണ്.

2.3 കുറഞ്ഞ അപകടസാധ്യതയുള്ള കെട്ടിടങ്ങൾക്കുള്ള പ്രത്യേക വ്യവസ്ഥ

ചട്ടം 5(1)(c) കുറഞ്ഞ അപകടസാധ്യതയുള്ള കെട്ടിടങ്ങൾക്കായി പ്രത്യേക അപേക്ഷാ നടപടിക്രമം ഉൾക്കൊള്ളുന്നു.

അത്തരം കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് ബാധകമായ വ്യവസ്ഥകൾ അനുസരിച്ച് കെട്ടിട സൈറ്റിന്റെ അംഗീകാരത്തിനും നിർമാണത്തിനുള്ള അനുമതിക്കും അനുബന്ധം A1A-യിലെ സ്വയം സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തൽ സംവിധാനവും ചട്ടം 19A-യിൽ പരാമർശിക്കുന്ന രേഖകളും ബാധകമാകാം.

ഇവിടെ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യം, സ്വയം സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തൽ സംവിധാനം എല്ലാ കെട്ടിടങ്ങൾക്കും ഒരുപോലെ ബാധകമല്ല എന്നതാണ്. കെട്ടിടത്തിന്റെ ഉപയോഗഗണം, വിസ്തീർണം, നിലകളുടെ എണ്ണം, അപകടസാധ്യതാ വിഭാഗം എന്നിവയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് അർഹത പരിശോധിക്കേണ്ടത്.

2025 ഒക്ടോബർ 29-ലെ ഭേദഗതി കുറഞ്ഞ അപകടസാധ്യതയുള്ള കെട്ടിടങ്ങൾ സംബന്ധിച്ച നിർവചനത്തിലും മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തിയിട്ടുണ്ട്. അതിനാൽ പഴയ നിർവചനം മാത്രം അടിസ്ഥാനമാക്കി ഒരു കെട്ടിടത്തെ ഈ വിഭാഗത്തിൽ ഉൾപ്പെടുത്തുന്നത് ശരിയല്ല. 

3. അപേക്ഷയോടൊപ്പം സമർപ്പിക്കേണ്ട രേഖകൾ

കെട്ടിടാനുമതിക്കായുള്ള അപേക്ഷയിൽ ആവശ്യമായ രേഖകൾ പൂർണമായി ഉൾപ്പെടുത്തുക എന്നത് പ്രധാനപ്പെട്ട ഘട്ടമാണ്. അപൂർണമായ അപേക്ഷയോ പരസ്പരവിരുദ്ധമായ വിവരങ്ങളോ അനുമതി നടപടികൾ വൈകുന്നതിന് കാരണമാകാം.

3.1 ഉടമസ്ഥാവകാശം തെളിയിക്കുന്ന രേഖകൾ

ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം തെളിയിക്കുന്നതിനായി ബാധകമായ രേഖകൾ അപേക്ഷയോടൊപ്പം സമർപ്പിക്കേണ്ടതാണ്. ഇതിൽ പ്രധാനമായും ഉൾപ്പെടുന്നവ:

• ഉടമസ്ഥാവകാശ ആധാരം (Title Deed).

• വില്ലേജ് ഓഫീസിൽ നിന്നുള്ള കൈവശാവകാശ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്.

• ഭൂനികുതി അടച്ച രസീത്.

• ഭൂമിയുടെ തിരിച്ചറിയലിനും വിസ്തീർണത്തിനും ആവശ്യമായ റവന്യൂ വിവരങ്ങൾ.

• ബാധകമായ സാഹചര്യങ്ങളിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത സംയുക്ത വികസന കരാർ അല്ലെങ്കിൽ മറ്റ് പ്രസക്തമായ രേഖകൾ.

ഓരോ കേസിലും ആവശ്യമായ രേഖകളുടെ കൃത്യമായ പട്ടിക ബാധകമായ ചട്ടങ്ങളും അപേക്ഷയുടെ സ്വഭാവവും അനുസരിച്ച് പരിശോധിക്കണം.

3.2 പാട്ടക്കരാറുമായി ബന്ധപ്പെട്ട 2025 ഭേദഗതി

2025 ഒക്ടോബർ 29-ലെ ഭേദഗതി ചട്ടം 5(1)(c)-യിൽ പ്രധാനപ്പെട്ട മാറ്റം വരുത്തിയിട്ടുണ്ട്.

ഉടമസ്ഥാവകാശ ആധാരത്തിനു പുറമേ, കുറഞ്ഞത് 10 വർഷത്തെ സാധുതയുള്ള രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത പാട്ടക്കരാർ അല്ലെങ്കിൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ പ്രവർത്തനം അവസാനിക്കുന്നതുവരെ സാധുതയുള്ള കരാർ — ഇവയിൽ കൂടുതൽ ദൈർഘ്യമുള്ള വ്യവസ്ഥ ഉൾപ്പെടുത്തിയാണ് ഭേദഗതി നടത്തിയിരിക്കുന്നത്. 

ഈ മാറ്റം പ്രധാനമായും പാട്ടത്തിനെടുത്ത ഭൂമിയിൽ കെട്ടിടം നിർമിക്കുന്ന സാഹചര്യങ്ങളിൽ പ്രസക്തമാണ്. സാധാരണ വാടകക്കരാർ ഉണ്ടെന്ന കാരണത്താൽ മാത്രം ചട്ടം അനുശാസിക്കുന്ന രേഖാപരമായ വ്യവസ്ഥകൾ നിറവേറ്റിയതായി കരുതാനാവില്ല.

അതിനാൽ അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് കരാർ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തതാണോ, ആവശ്യമായ കാലാവധി പാലിക്കുന്നുണ്ടോ, നിർദേശിക്കുന്ന കെട്ടിടത്തിന്റെ പ്രവർത്തനകാലവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട വ്യവസ്ഥ നിറവേറ്റുന്നുണ്ടോ എന്നിവ പരിശോധിക്കണം.

3.3 രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത കമ്പനിയുടെ അധികാരപ്പെടുത്തിയ ഒപ്പുവയ്ക്കുന്ന വ്യക്തി

2025 ഒക്ടോബർ ഭേദഗതി ചട്ടം 5(1)-ൽ മറ്റൊരു പ്രധാന വ്യവസ്ഥ കൂടി ഉൾപ്പെടുത്തി.

രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത കമ്പനിയുടെ അധികാരപ്പെടുത്തിയ ഒപ്പുവയ്ക്കുന്ന വ്യക്തിക്ക് (Authorised Signatory) കെട്ടിടാനുമതിക്കായുള്ള അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കാം. 

ഇതിന്റെ പ്രായോഗിക പ്രാധാന്യം, കമ്പനി ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള ഭൂമിയിലോ കമ്പനിയുടെ പേരിൽ വികസിപ്പിക്കുന്ന ഭൂമിയിലോ അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കുന്നതിന് അനുയോജ്യമായ പ്രതിനിധിക്ക് നിയമപരമായ വഴിയൊരുക്കുക എന്നതാണ്.

എന്നാൽ അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കുന്ന വ്യക്തിയുടെ അധികാരം തെളിയിക്കുന്ന രേഖകൾ ആവശ്യമായ സാഹചര്യത്തിൽ അവയും സമർപ്പിക്കണം. അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കാൻ അധികാരമുള്ള വ്യക്തിയാണെന്നത് മാത്രം കെട്ടിട നിർമാണത്തിനുള്ള എല്ലാ സാങ്കേതിക മാനദണ്ഡങ്ങളും പാലിച്ചുവെന്നതിന് തെളിവാകില്ല.

3.4 പ്ലാനുകളും ഡ്രോയിങ്ങുകളും സാങ്കേതിക രേഖകളും

കെട്ടിടത്തിന്റെ സ്വഭാവത്തിനും വലുപ്പത്തിനും നിർമാണ ആവശ്യത്തിനും അനുസരിച്ച് ചട്ടം 6-ൽ പറയുന്ന പ്ലാനുകളും മറ്റ് വിശദാംശങ്ങളും സമർപ്പിക്കേണ്ടതാണ്.

അപേക്ഷയോടൊപ്പം ആവശ്യമായ സാഹചര്യങ്ങളിൽ ഉൾപ്പെടുത്തേണ്ട രേഖകൾ:

• സൈറ്റ് പ്ലാൻ.

• കെട്ടിടത്തിന്റെ വിവിധ നിലകളുടെ പ്ലാനുകൾ.

• എലിവേഷനുകളും സെക്ഷനുകളും.

• നിർമാണത്തിന്റെ വിസ്തീർണവും ഉപയോഗഗണവും സംബന്ധിച്ച വിവരങ്ങൾ.

• ബാധകമായ സാങ്കേതിക വിദഗ്ധന്റെ ഒപ്പും രജിസ്ട്രേഷൻ സംബന്ധിച്ച വിവരങ്ങളും.

• ആവശ്യമായ മറ്റ് വകുപ്പുകളുടെ NOC-കളും അനുമതികളും.

ഭൂമിയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട കോടതി വ്യവഹാരങ്ങൾ നിലവിലുണ്ടെങ്കിൽ പ്രസക്തമായ വിവരങ്ങളും ആവശ്യമായ രേഖകളും വെളിപ്പെടുത്തേണ്ടതാണ്.

പ്രധാന കാര്യം: അപേക്ഷ സ്വീകരിക്കപ്പെടുന്നതും അപേക്ഷയിലെ നിർമാണത്തിന് അനുമതി ലഭിക്കുന്നതും രണ്ടാണ്. രേഖകൾ സമർപ്പിച്ചതുകൊണ്ടുമാത്രം നിർമാണാനുമതി ലഭിച്ചതായി കണക്കാക്കാനാവില്ല.

4. ചട്ടം 5(2): ഓൺലൈൻ അപേക്ഷയും ഇ-ഫയലിങ് സംവിധാനവും

2025 ഒക്ടോബർ 29-ലെ ഭേദഗതി ചട്ടം 5(2)-നെ വ്യക്തമായി പരിഷ്കരിച്ചിട്ടുണ്ട്.

തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനത്തിൽ ഓൺലൈൻ അപേക്ഷാ പ്രോസസ്സിങ് ഇ-ഫയലിങ് സംവിധാനം നിലവിലുണ്ടെങ്കിൽ, അപേക്ഷ ആ സംവിധാനത്തിലൂടെ അതിൽ നിർദേശിച്ചിരിക്കുന്ന രീതിയിൽ സമർപ്പിക്കണം. അപേക്ഷ സ്വീകരിക്കൽ, പരിശോധിക്കൽ, നടപടികൾ പൂർത്തിയാക്കൽ, ആവശ്യമായ ഉത്തരവുകൾ പുറപ്പെടുവിക്കൽ എന്നിവയും പ്രസ്തുത സംവിധാനത്തിലെ നടപടിക്രമങ്ങൾക്കനുസരിച്ച് സെക്രട്ടറി നിർവഹിക്കണം. 

4.1 ഇ-ഫയലിങ്ങിന്റെ പ്രാധാന്യം

ഓൺലൈൻ സംവിധാനത്തിലൂടെ അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കുമ്പോൾ:

1. അപേക്ഷയുടെ വിവരങ്ങൾ രേഖപ്പെടുത്താൻ കഴിയും.

2. ആവശ്യമായ രേഖകൾ നിർദേശിച്ച രീതിയിൽ സമർപ്പിക്കാം.

3. അപേക്ഷയുടെ തുടർനടപടികൾ നിരീക്ഷിക്കാൻ സാധിക്കും.

4. ബന്ധപ്പെട്ട ഉദ്യോഗസ്ഥർക്ക് അപേക്ഷ പരിശോധിച്ച് നടപടികൾ സ്വീകരിക്കാം.

5. ആവശ്യമായ ഉത്തരവുകളും അറിയിപ്പുകളും സംവിധാനത്തിലൂടെ കൈകാര്യം ചെയ്യാം.

എന്നാൽ ഓൺലൈൻ അപേക്ഷ സമർപ്പിച്ചതുകൊണ്ടുമാത്രം അനുമതി ലഭിച്ചതായി കണക്കാക്കരുത്. അപേക്ഷയുടെ ഉള്ളടക്കം, അനുബന്ധ രേഖകൾ, ബാധകമായ നിയമവ്യവസ്ഥകൾ എന്നിവയുടെ പരിശോധനയും തുടർനടപടികളും നിർണായകമാണ്.

5. ചട്ടം 5(3): സർക്കാർ വകുപ്പുകളുടെയും തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനങ്ങളുടെയും ഭൂമിയിലെ നിർമാണം

കേന്ദ്ര-സംസ്ഥാന സർക്കാർ വകുപ്പുകളുടെയോ തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനങ്ങളുടെയോ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള പ്ലോട്ടുകളിൽ ഭൂവികസനമോ പുനർവികസനമോ കെട്ടിട നിർമാണമോ പുനർനിർമാണമോ നടത്തുമ്പോൾ ചട്ടം 5(3) പ്രത്യേക നടപടിക്രമം നിർദേശിക്കുന്നു.

കെട്ടിടത്തിൽ മാറ്റം വരുത്തൽ, കൂട്ടിച്ചേർക്കൽ, വിപുലീകരണം, വിനിയോഗത്തിൽ മാറ്റം വരുത്തൽ തുടങ്ങിയ പ്രവൃത്തികളും ഇതിന്റെ പരിധിയിൽ വരുന്നു.

5.1 അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കേണ്ടത് ആരാണ്?

ബന്ധപ്പെട്ട അധികാരപ്പെടുത്തിയ ഉദ്യോഗസ്ഥനാണ് നിർമാണപ്രവർത്തനം ആരംഭിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് അപേക്ഷയും ആവശ്യമായ രേഖകളും സമർപ്പിക്കേണ്ടത്.

അപേക്ഷ ബാധകമായ ഓൺലൈൻ പെർമിറ്റ് അംഗീകാര സംവിധാനത്തിലൂടെ സെക്രട്ടറിക്ക് സമർപ്പിക്കണം.

5.2 ഉപയോഗിക്കേണ്ട അപേക്ഷാ ഫോറങ്ങളും രേഖകളും

2025 ഭേദഗതിപ്രകാരം സർക്കാർ കെട്ടിടങ്ങളുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പ്രത്യേക നടപടിക്രമത്തിൽ:

• അനുബന്ധം A6-ലെ അപേക്ഷ.

• അനുബന്ധം O1-ലെ Self-certified Building Permit for Government Buildings.

• ആവശ്യമായ NOC-കൾ.

• ചട്ടം 6-ൽ പറയുന്ന പ്ലാനുകളും മറ്റ് വിശദാംശങ്ങളും.

• അധികാരപ്പെടുത്തിയ ഉദ്യോഗസ്ഥന്റെയും ചീഫ് ആർക്കിടെക്റ്റിന്റെയോ എൻജിനീയർ-ഇൻ-ചാർജിന്റെയോ പരിശോധനയും ഒപ്പും ഉൾപ്പെടുന്ന രേഖകൾ.

എന്നിവ പ്രസക്തമാണ്. 

5.3 നിയമാനുസൃതത ഉറപ്പാക്കാനുള്ള ഉത്തരവാദിത്വം

അപേക്ഷയിലെ നിർമാണം ചട്ടങ്ങൾ പാലിക്കുന്നുണ്ടെന്ന് ഉറപ്പാക്കേണ്ട ഉത്തരവാദിത്വം ബന്ധപ്പെട്ട അധികാരപ്പെടുത്തിയ ഉദ്യോഗസ്ഥനും ചീഫ് ആർക്കിടെക്റ്റിനോ എൻജിനീയർ-ഇൻ-ചാർജിനോ ഉണ്ട്.

ഇതിൽ പ്രദേശത്ത് നിലവിലുള്ള മാസ്റ്റർ പ്ലാൻ, വിശദമായ ടൗൺ പ്ലാനിങ് പദ്ധതി, ഇടക്കാല വികസന ഉത്തരവ് തുടങ്ങിയവയുമായുള്ള പൊരുത്തവും ഉൾപ്പെടുന്നു.

5.4 സർക്കാർ കെട്ടിടങ്ങൾക്കുള്ള അംഗീകാര സർട്ടിഫിക്കറ്റ്

അനുബന്ധം A1C-യിലെ Acknowledgement Certificate for Government Buildings, അനുബന്ധം O1-ലെ സ്വയം സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തിയ പെർമിറ്റിനൊപ്പം, നിർമാണപ്രവൃത്തികൾ നടത്തുന്നതിനുള്ള പെർമിറ്റായി പ്രവർത്തിക്കുന്നു.

ഈ പ്രത്യേക വ്യവസ്ഥയിൽ, ചട്ടം വ്യക്തമാക്കുന്ന സാഹചര്യങ്ങളിൽ അപേക്ഷാ ഫീസ്, പെർമിറ്റ് ഫീസ്, ചീഫ് ടൗൺ പ്ലാനർ അല്ലെങ്കിൽ ജില്ലാ ടൗൺ പ്ലാനർ എന്നിവരിൽ നിന്നുള്ള അംഗീകാരം എന്നിവ ആവശ്യപ്പെടുന്നില്ല. എന്നാൽ ബന്ധപ്പെട്ട രേഖകൾ ലഭിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് പ്രവൃത്തി ആരംഭിക്കുകയോ നടത്തുകയോ പൂർത്തിയാക്കുകയോ ചെയ്യരുതെന്ന വ്യവസ്ഥയും പാലിക്കണം. 

6. ചട്ടം 5(4): മറ്റ് വകുപ്പുകളുടെ അനുമതിയും നിരാക്ഷേപപത്രവും (NOC)

ചട്ടം 5(4) അപേക്ഷയോടൊപ്പം സമർപ്പിക്കേണ്ട NOC-കളും മറ്റ് വകുപ്പുകളുടെ അനുമതികളും സംബന്ധിച്ച വ്യവസ്ഥകളാണ് ഉൾക്കൊള്ളുന്നത്.

2025 ഒക്ടോബർ ഭേദഗതി ഈ വ്യവസ്ഥയിൽ പ്രധാനപ്പെട്ട മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തുകയും, Table A — NOC/Permission to be obtained എന്ന പട്ടിക പകരംവയ്ക്കുകയും ചെയ്തു. അപേക്ഷയോടൊപ്പം ബന്ധപ്പെട്ട അനുമതികൾ സമർപ്പിക്കേണ്ട സാഹചര്യങ്ങൾ ഈ പട്ടികയിൽ വ്യക്തമാക്കുന്നു. 

6.1 Table A-യിലെ പ്രധാന വിഭാഗങ്ങൾ

താഴെ കൊടുത്തിരിക്കുന്നത് ഔദ്യോഗിക പട്ടികയിലെ വിഭാഗങ്ങളുടെ വിശദീകരണമാണ്. ഓരോ പദ്ധതിക്കും എല്ലാ അനുമതികളും ആവശ്യമാണെന്നല്ല; ബന്ധപ്പെട്ട സ്ഥലം, ഉപയോഗം, കെട്ടിടത്തിന്റെ വലുപ്പം, നിയമപരമായ വ്യവസ്ഥകൾ എന്നിവയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് ബാധകത നിർണയിക്കേണ്ടത്.

6.2 അഗ്നിരക്ഷാ അനുമതി: പ്രത്യേക ശ്രദ്ധ ആവശ്യമായ വ്യവസ്ഥ

2025 ഭേദഗതിയിലെ Table A അനുസരിച്ച്, ചില കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് അഗ്നിരക്ഷാ വകുപ്പിന്റെ അനുമതി ആവശ്യമാണ്. ഉദാഹരണത്തിന്, നിർദിഷ്ട ഉപയോഗഗണങ്ങളിൽപ്പെട്ട കെട്ടിടങ്ങൾ 1,000 ചതുരശ്ര മീറ്റർ ബിൽറ്റ്-അപ്പ് ഏരിയ കവിയുകയോ 15 മീറ്റർ ഉയരം കവിയുകയോ ചെയ്യുന്ന സാഹചര്യങ്ങളും, Group D, I, J ഉപയോഗഗണങ്ങളിലെ കെട്ടിടങ്ങളും പ്രത്യേകമായി പരിഗണിക്കപ്പെടുന്നു.

ഇത്തരം സാഹചര്യങ്ങളിൽ National Building Code of India, 2016-ലെ Part 4 — Fire and Life Safety ഉൾപ്പെടെയുള്ള ബാധകമായ മാനദണ്ഡങ്ങൾ പാലിക്കേണ്ടതാണ്.

ചില നിർദിഷ്ട കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് അപേക്ഷകന്റെ സ്വയം പ്രഖ്യാപനവും പ്ലാൻ തയ്യാറാക്കിയ ആർക്കിടെക്റ്റ്/എൻജിനീയറുടെ സർട്ടിഫിക്കറ്റും സമർപ്പിക്കാനുള്ള വ്യവസ്ഥയുമുണ്ട്. ബന്ധപ്പെട്ട രേഖകളുടെ പകർപ്പ് അടുത്തുള്ള ഫയർ സ്റ്റേഷനിൽ വിവരത്തിനായി നൽകേണ്ടതായും പട്ടികയിൽ വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നു. 

6.3 NOC സംബന്ധിച്ച പ്രായോഗിക സമീപനം

ഓരോ പദ്ധതിക്കും ഒരേ NOC പട്ടിക ബാധകമല്ല. ഉദാഹരണത്തിന്, തീരദേശ മേഖലയിലെ കെട്ടിടത്തിന് KCZMA-യുടെ വ്യവസ്ഥകൾ പരിശോധിക്കേണ്ടിവരും. വിമാനത്താവളത്തിനടുത്തുള്ള ഉയരം കൂടിയ കെട്ടിടത്തിന് AAI-യുടെ വ്യവസ്ഥകൾ ബാധകമായേക്കാം. റെയിൽവേ അതിർത്തിക്ക് സമീപമുള്ള നിർമാണത്തിനും പ്രത്യേക അനുമതി ആവശ്യമായി വരാം.

അതിനാൽ അപേക്ഷ സമർപ്പിക്കുന്നതിനുമുമ്പ് താഴെപ്പറയുന്നവ പരിശോധിക്കുന്നത് ഉചിതമാണ്:

• സ്ഥലത്തിന്റെ കൃത്യമായ സ്ഥാനം.

• ഭൂമിയുടെ നിലവിലുള്ളതും നിർദിഷ്ടവുമായ ഉപയോഗം.

• കെട്ടിടത്തിന്റെ ഉപയോഗഗണം.

• ബിൽറ്റ്-അപ്പ് ഏരിയയും ഉയരവും.

• തീരദേശ, പൈതൃക, സുരക്ഷാ മേഖലകളിലെ നിയന്ത്രണങ്ങൾ.

• അഗ്നിരക്ഷാ, പരിസ്ഥിതി, ഗതാഗത, വൈദ്യുതി തുടങ്ങിയ വകുപ്പുകളുടെ വ്യവസ്ഥകൾ.

7. ചട്ടം 5(4)-ലെ പട്ടികയും ഫയർ സേഫ്റ്റി രേഖകളും

2025 ഭേദഗതി ചട്ടം 5(4)-ലെ നിലവിലുള്ള പട്ടികയ്ക്ക് പകരം പുതിയ Table A കൊണ്ടുവന്നിട്ടുണ്ട്. അതോടൊപ്പം ചില പഴയ പ്രൊവൈസോകളും കുറിപ്പുകളും ഒഴിവാക്കുകയും പട്ടികയിലെ വ്യവസ്ഥകൾ പരിഷ്കരിക്കുകയും ചെയ്തിട്ടുണ്ട്.

ഇതിന്റെ അർത്ഥം, മുൻപ് ഉപയോഗിച്ചിരുന്ന പട്ടികയുടെ പഴയ പകർപ്പ് മാത്രം ആശ്രയിച്ച് അപേക്ഷ തയ്യാറാക്കുന്നത് അപകടകരമാണ്. പുതിയ പട്ടികയിലെ ക്രമനമ്പറുകൾ, ബാധകമായ വിസ്തീർണ-ഉയര പരിധികൾ, ആവശ്യമായ NOC-കൾ എന്നിവയാണ് പരിശോധിക്കേണ്ടത്.

പ്രത്യേകിച്ച്, 300 ചതുരശ്ര മീറ്ററിന് മുകളിലും 1,000 ചതുരശ്ര മീറ്റർ വരെയുള്ള ചില കെട്ടിടങ്ങൾക്കുള്ള സ്വയം പ്രഖ്യാപനവും വിദഗ്ധന്റെ സർട്ടിഫിക്കറ്റും, 1,000 ചതുരശ്ര മീറ്റർ കവിയുന്ന കെട്ടിടങ്ങൾക്കുള്ള ഫയർ അനുമതിയും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം ശ്രദ്ധിക്കണം. അതുപോലെ Group D, I, J വിഭാഗങ്ങളിലെ കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് പട്ടികയിൽ പ്രത്യേക വ്യവസ്ഥയുണ്ട്. 

8. ചട്ടം 5(5): ഒഴിവാക്കിയ ഉപചട്ടം

2025 ഒക്ടോബർ 29-ലെ ഭേദഗതിയിൽ ചട്ടം 5-ലെ ഉപചട്ടം (5) ഒഴിവാക്കിയിട്ടുണ്ട്. 

നിയമപരമായി ഇതിന് പ്രാധാന്യമുണ്ട്. പഴയ KPBR 2019 പുസ്തകത്തിൽ ഉപചട്ടം (5) അച്ചടിച്ചിട്ടുണ്ടെന്ന കാരണത്താൽ മാത്രം അതിനെ നിലവിൽ പ്രാബല്യത്തിലുള്ള വ്യവസ്ഥയായി കാണാനാവില്ല.

ഒരു നിയമത്തിലെ ഭേദഗതിയിലൂടെ വ്യവസ്ഥ ഒഴിവാക്കുമ്പോൾ, നിലവിലുള്ള ചട്ടം വായിക്കേണ്ടത് ഭേദഗതിക്കുശേഷമുള്ള രൂപത്തിലാണ്. അതിനാൽ പഴയ രേഖകളിൽ കാണുന്ന ഉപചട്ടം (5)-നെ നിലവിലുള്ള അപേക്ഷാ നടപടിക്രമത്തിൽ സ്വതന്ത്രമായ ബാധ്യതയായി ഉദ്ധരിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് അതിന്റെ നിലവിലെ നിയമസ്ഥിതി ഉറപ്പാക്കണം.

9. ചട്ടം 5(6): ലേഔട്ട് അംഗീകാരവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട വ്യവസ്ഥകൾ

ചട്ടം 5(6) ലേഔട്ട് അംഗീകാരവും അതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട മാറ്റങ്ങളും സംബന്ധിച്ച വ്യവസ്ഥകൾ ഉൾക്കൊള്ളുന്നു. 2025 ഭേദഗതിയിൽ ഇതിലും മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തിയിട്ടുണ്ട്.

9.1 FAR എന്ന പദത്തിന് പകരം FSI

ചട്ടം 5(6)-ലെ നിർദിഷ്ട വ്യവസ്ഥയിൽ ഉപയോഗിച്ചിരുന്ന “FAR” എന്ന പദത്തിന് പകരം “FSI” എന്ന പദം ഉപയോഗിക്കണമെന്നാണ് 2025 ഒക്ടോബർ ഭേദഗതി പറയുന്നത്. 

FSI (Floor Space Index) എന്നത് ഭൂമിയുടെ വിസ്തീർണവുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്തി കെട്ടിടത്തിന്റെ കണക്കാക്കുന്ന നിലവിശാലതയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട സൂചികയാണ്. FAR (Floor Area Ratio) എന്ന പദവുമായി ഇത് ആശയപരമായി ബന്ധപ്പെട്ടതാണ്. എന്നാൽ ചട്ടത്തിലെ നിലവിലെ പദപ്രയോഗം അനുസരിച്ചായിരിക്കണം അപേക്ഷയും സാങ്കേതിക രേഖകളും തയ്യാറാക്കേണ്ടത്.

9.2 പുതുക്കിയ ലേഔട്ട് അംഗീകാരം ആവശ്യമില്ലാത്ത സാഹചര്യം

2025 ഭേദഗതി ചട്ടം 5(6)-ലെ നിർദിഷ്ട വ്യവസ്ഥയിൽ പ്രധാനപ്പെട്ട ഇളവും ഉൾപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്.

ജില്ലാ ടൗൺ പ്ലാനറോ ചീഫ് ടൗൺ പ്ലാനറോ അംഗീകരിച്ച കെട്ടിടങ്ങളുടെ ലേഔട്ടിലും പ്ലോട്ടിന്റെ ഉപയോഗത്തിലും, കെട്ടിടത്തിന്റെ ഉപയോഗഗണത്തിൽ മാറ്റമില്ലാത്ത ചില വ്യതിയാനങ്ങൾ വരുത്തുമ്പോൾ പുതുക്കിയ ലേഔട്ട് അംഗീകാരം ആവശ്യപ്പെടേണ്ടതില്ല. കൂടാതെ, അംഗീകരിച്ച ലേഔട്ടിലെ ഉപയോഗഗണം തിരിച്ചുള്ള ബിൽറ്റ്-അപ്പ് ഏരിയയിൽ 10 ശതമാനത്തിൽ കവിയാത്ത വർധനവിനും ഈ വ്യവസ്ഥ ബാധകമാണ്. 

ഇവിടെ മൂന്ന് കാര്യങ്ങൾ പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കണം:

1. ആദ്യം അംഗീകരിച്ച ലേഔട്ട് ജില്ലാ ടൗൺ പ്ലാനറോ ചീഫ് ടൗൺ പ്ലാനറോ അംഗീകരിച്ചതായിരിക്കണം.

2. വ്യതിയാനത്തിലൂടെ കെട്ടിടത്തിന്റെ ഉപയോഗഗണത്തിൽ മാറ്റം വരരുത്.

3. ഉപയോഗഗണം തിരിച്ചുള്ള ബിൽറ്റ്-അപ്പ് ഏരിയയിലെ വർധനവ് നിർദിഷ്ട 10 ശതമാന പരിധിക്കുള്ളിലായിരിക്കണം.

ഇവ പാലിക്കപ്പെടുന്ന സാഹചര്യത്തിലാണ് ഭേദഗതിയിലെ ഈ ഇളവ് പരിശോധിക്കേണ്ടത്. ഇത് എല്ലാ തരത്തിലുള്ള ലേഔട്ട് വ്യതിയാനങ്ങൾക്കും പൊതുവായ ഒഴിവല്ല.

10. 2025 ഭേദഗതികൾ ചട്ടം 5-ൽ വരുത്തിയ പ്രധാന മാറ്റങ്ങൾ — ഒറ്റനോട്ടത്തിൽ

11. കെട്ടിടാനുമതിക്കായി അപേക്ഷിക്കുന്നവർ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ

ചട്ടം 5 ശരിയായി പാലിക്കുന്നതിന് അപേക്ഷകൻ, കെട്ടിട ഉടമ, ലൈസൻസി, ആർക്കിടെക്റ്റ്, എൻജിനീയർ എന്നിവർ താഴെപ്പറയുന്ന കാര്യങ്ങൾ പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കണം.

ഒന്നാമതായി, ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശവും കൈവശാവകാശവും തെളിയിക്കുന്ന രേഖകൾ ശരിയായിരിക്കണം. പാട്ടക്കരാറിനെ ആശ്രയിക്കുന്നുവെങ്കിൽ 2025 ഭേദഗതിയിലെ കാലാവധി-രജിസ്ട്രേഷൻ വ്യവസ്ഥകൾ പരിശോധിക്കണം.

രണ്ടാമതായി, അപേക്ഷ ശരിയായ ഫോറത്തിൽ സമർപ്പിക്കണം. കുറഞ്ഞ അപകടസാധ്യതയുള്ള കെട്ടിടങ്ങൾക്കും സർക്കാർ കെട്ടിടങ്ങൾക്കും ബാധകമായ പ്രത്യേക ഫോറങ്ങളും നടപടിക്രമങ്ങളും പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കണം.

മൂന്നാമതായി, നിർമാണത്തിന് ആവശ്യമായ എല്ലാ പ്ലാനുകളും സാങ്കേതിക രേഖകളും ഉൾപ്പെടുത്തണം. പ്ലാനിൽ കാണിച്ചിരിക്കുന്ന നിർമാണവും അപേക്ഷയിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്ന വിവരങ്ങളും തമ്മിൽ പൊരുത്തമുണ്ടാകണം.

നാലാമതായി, സ്ഥലത്തിന്റെ പ്രത്യേകതകൾക്കനുസരിച്ച് ആവശ്യമായ NOC-കൾ കണ്ടെത്തണം. തീരദേശ മേഖല, റെയിൽവേ, വിമാനത്താവളം, പൈതൃക മേഖല, സുരക്ഷാ മേഖല, അഗ്നിരക്ഷാ വ്യവസ്ഥകൾ എന്നിവ അവഗണിക്കരുത്.

അഞ്ചാമതായി, ഓൺലൈൻ അപേക്ഷ സമർപ്പിച്ചുവെന്നത് മാത്രം അനുമതിയായി കണക്കാക്കരുത്. ബാധകമായ അംഗീകാരമോ സർട്ടിഫിക്കറ്റോ ലഭിച്ചിട്ടുണ്ടെന്ന് ഉറപ്പാക്കണം.

ആറാമതായി, ലേഔട്ട് അംഗീകാരവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട 10 ശതമാന ഇളവ് പ്രയോജനപ്പെടുത്തുമ്പോൾ, ഉപയോഗഗണത്തിൽ മാറ്റമില്ലെന്നതും വർധനവ് ഉപയോഗഗണം തിരിച്ചുള്ള ബിൽറ്റ്-അപ്പ് ഏരിയയുടെ പരിധിക്കുള്ളിലാണെന്നതും പരിശോധിക്കണം.

കേരള പഞ്ചായത്ത് കെട്ടിട നിർമാണ ചട്ടങ്ങൾ, 2019-ലെ ചട്ടം 5 ഒരു അപേക്ഷാ ഫോറം സമർപ്പിക്കുന്നതിനുള്ള ലളിതമായ നടപടിക്രമം മാത്രമല്ല. ഭൂമിയുടെ നിയമപരമായ ഉടമസ്ഥാവകാശം, കെട്ടിട നിർമാണത്തിന്റെ സാങ്കേതിക രേഖകൾ, ബന്ധപ്പെട്ട വകുപ്പുകളുടെ അനുമതികൾ, സർക്കാർ കെട്ടിടങ്ങളുടെ പ്രത്യേക നടപടിക്രമം, ഓൺലൈൻ അപേക്ഷാ സംവിധാനം, ലേഔട്ട് അംഗീകാരം എന്നിവയെ ബന്ധിപ്പിക്കുന്ന പ്രധാനപ്പെട്ട നിയമവ്യവസ്ഥയാണ്.

2025-ലെ ഭേദഗതികൾ ഈ വ്യവസ്ഥയിൽ പ്രായോഗിക പ്രാധാന്യമുള്ള മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തിയിട്ടുണ്ട്. പ്രത്യേകിച്ച് രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത പാട്ടക്കരാറിന്റെ വ്യവസ്ഥ, കമ്പനിയുടെ അധികാരപ്പെടുത്തിയ ഒപ്പുവയ്ക്കുന്ന വ്യക്തിയുടെ അപേക്ഷ, ഓൺലൈൻ ഇ-ഫയലിങ്, സർക്കാർ കെട്ടിടങ്ങൾക്കുള്ള സ്വയം സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തിയ പെർമിറ്റ്, പുതുക്കിയ NOC പട്ടിക, ഉപചട്ടം (5) ഒഴിവാക്കൽ, ലേഔട്ട് വ്യതിയാനങ്ങളിലെ ഇളവ് എന്നിവ ശ്രദ്ധേയമാണ്.

അതുകൊണ്ട് കെട്ടിടാനുമതിക്കായി അപേക്ഷിക്കുന്നവർ പഴയ KPBR 2019 പകർപ്പ് മാത്രം ആശ്രയിക്കാതെ, ബാധകമായ എല്ലാ ഭേദഗതികളും ഉൾപ്പെടുത്തിയ നിലവിലെ ചട്ടങ്ങൾ പരിശോധിച്ചശേഷം അപേക്ഷ തയ്യാറാക്കണം. നിയമത്തിലെ ഒരു ചെറിയ വ്യവസ്ഥ പോലും തെറ്റായി മനസ്സിലാക്കുന്നത് അപേക്ഷയുടെ നടപടിക്രമത്തെയും അനുമതി ലഭിക്കുന്ന സമയത്തെയും ബാധിച്ചേക്കാം.

ഔദ്യോഗിക രേഖകൾ

• കേരള പഞ്ചായത്ത് കെട്ടിട നിർമാണ (ഭേദഗതി) ചട്ടങ്ങൾ, 2025 — 29 ഒക്ടോബർ 2025-ലെ ഔദ്യോഗിക ഗസറ്റ്.

• കേരള പഞ്ചായത്ത് കെട്ടിട നിർമാണ ചട്ടങ്ങൾ — തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ വകുപ്പിന്റെ ഔദ്യോഗിക പേജ്.

• 2025 മാർച്ച് 19-ലെ കേരള പഞ്ചായത്ത് കെട്ടിട നിർമാണ ഭേദഗതി വിജ്ഞാപനം.

മുകളിലെ ലേഖനത്തിൽ ചട്ടം 5-ന്റെ ഘടനയും പ്രധാന വ്യവസ്ഥകളും 2025 ഒക്ടോബർ 29-ലെ ഔദ്യോഗിക ഭേദഗതിയും ഉൾപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്. എന്നാൽ ഇത് ഓരോ വരിയും മൂലരേഖയുമായി ഒത്തുനോക്കിയ ഔദ്യോഗിക നിയമപാഠത്തിന്റെ പകർപ്പല്ല; നിയമവ്യവസ്ഥകളുടെ വിശദീകരണമാണ്. അതിനാൽ നിയമപരമായോ സാങ്കേതികമായോ നിർണായകമായ തീരുമാനങ്ങൾക്ക് മുമ്പ് ഔദ്യോഗിക ഗസറ്റിലെ പൂർണ പാഠവും ബന്ധപ്പെട്ട അനുബന്ധങ്ങളും പരിശോധിക്കണം.